1. El Registro de la Propiedad. Sistemas.

El Registro de la Propiedad es un sistema de registro público de los actos jurídicos que afectan a los bienes inmuebles. Su finalidad es dar publicidad a los derechos reales que recaen sobre los bienes inmuebles, de modo que cualquier persona pueda conocerlos y tenerlos en cuenta al celebrar actos jurídicos sobre los mismos.

En España, el Registro de la Propiedad está regulado por la Ley Hipotecaria de 1946. El sistema registral español es un sistema de registro de derechos, lo que significa que los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.

El Registro de la Propiedad se estructura en dos sistemas:

El sistema de inscripción: Es el sistema principal de publicidad registral. En este sistema, los actos jurídicos que afectan a los bienes inmuebles se inscriben en el Registro, de modo que adquieren publicidad oficial.
El sistema de anotación: Es un sistema complementario al de inscripción. En este sistema, los actos jurídicos que afectan a los bienes inmuebles se anotan en el Registro, de modo que adquieren una publicidad menor que la de la inscripción.
Los actos jurídicos que pueden inscribirse o anotarse en el Registro de la Propiedad son los siguientes:

Actos de adquisición de la propiedad: Como la compraventa, la donación, la sucesión hereditaria, etc.
Actos de modificación de la propiedad: Como la división, la agregación, la segregación, etc.
Actos de gravamen de la propiedad: Como la hipoteca, el usufructo, la servidumbre, etc.
Para inscribir o anotar un acto jurídico en el Registro de la Propiedad, es necesario presentar una solicitud al Registrador de la Propiedad competente. La solicitud debe contener los datos del acto jurídico que se pretende inscribir o anotar, así como los documentos que acrediten la existencia y validez del acto.

El Registrador de la Propiedad examinará la solicitud y los documentos presentados, y si los encuentra conformes a la Ley, procederá a la inscripción o anotación del acto jurídico.

El Registro de la Propiedad es un instrumento fundamental para la seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario. Gracias al Registro de la Propiedad, las personas pueden tener la certeza de que los derechos reales que se les transmiten son auténticos y válidos.

2. Delimitación de la materia inscribible: el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 2 de la Ley Hipotecaria establece los actos jurídicos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Estos actos se dividen en dos grupos:

Actos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos:

Compraventa
Donación
Sucesión hereditaria
Adjudicación en subasta
Sentencia firme que declare la propiedad
Sentencia firme que declare la extinción de un derecho real
 

Actos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales:

Usufructo
Uso
Habitación
Enfiteusis
Hipoteca
Censos
Servidumbres
Otros cualesquiera reales

Publicidad: Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.
Oponibilidad: Los derechos inscritos son oponibles a terceros, de tal forma que cualquier persona que pretenda adquirir un inmueble debe tener en cuenta los derechos inscritos sobre el mismo.
Continuidad: Los derechos inscritos se transmiten a los sucesores del titular inscrito, de tal forma que los adquirentes de un inmueble no pueden ser privados de los derechos inscritos que existan sobre el mismo.

3. Títulos inscribibles y asientos registrales.

Los títulos inscribibles son los documentos que acreditan la existencia y validez de los actos jurídicos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Estos títulos pueden ser públicos o privados.

Los asientos registrales

La inscripción de los actos jurídicos en el Registro de la Propiedad se realiza mediante asientos registrales. Los asientos registrales son las anotaciones que se realizan en el Libro Diario y en el Libro de Inscripciones del Registro de la Propiedad.

Los asientos registrales se dividen en dos tipos:

Inscripciones: Son los asientos que se realizan en el Libro de Inscripciones y que tienen por objeto la inscripción de los actos jurídicos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Anotaciones preventivas: Son los asientos que se realizan en el Libro Diario y que tienen por objeto la anotación de los actos jurídicos que no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero que tienen una eficacia provisional.
Los asientos registrales tienen una serie de efectos jurídicos importantes, como los siguientes:

Publicidad: Los asientos registrales son públicos y están a disposición de cualquier persona que lo solicite.
Oponibilidad: Los asientos registrales son oponibles a terceros, de tal forma que cualquier persona que pretenda adquirir un inmueble debe tener en cuenta los asientos registrales que existan sobre el mismo.
Continuidad: Los asientos registrales se transmiten a los sucesores del titular registral, de tal forma que los adquirentes de un inmueble no pueden ser privados de los derechos inscritos que existan sobre el mismo.
Relación entre títulos inscribibles y asientos registrales

La relación entre títulos inscribibles y asientos registrales es la siguiente:

Los títulos inscribibles son los documentos que acreditan la existencia y validez de los actos jurídicos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Los asientos registrales son las anotaciones que se realizan en el Registro de la Propiedad para dar publicidad a los actos jurídicos que deben inscribirse.

4. La anotación preventiva: Concepto, naturaleza y efectos.

La anotación preventiva es un asiento registral que se practica en el Libro Diario del Registro de la Propiedad. Tiene por objeto la constancia de un derecho real que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero que tiene una eficacia provisional.

La anotación preventiva es un asiento registral provisional, pero tiene una eficacia real. Esto significa que el derecho anotado tiene una cierta protección frente a terceros, aunque no sea definitiva.

Los efectos de la anotación preventiva son los siguientes:

Publicidad: La anotación preventiva es pública y está a disposición de cualquier persona que lo solicite.
Oponibilidad: La anotación preventiva es oponible a terceros, de tal forma que cualquier persona que pretenda adquirir un inmueble debe tener en cuenta la anotación preventiva que exista sobre el mismo.
Continuidad: La anotación preventiva se transmite a los sucesores del titular registral, de tal forma que los adquirentes de un inmueble no pueden ser privados del derecho anotado que exista sobre el mismo.
 

Clases de anotaciones preventivas

Las anotaciones preventivas se pueden clasificar en función de su finalidad, en las siguientes clases:

Anotaciones preventivas de embargo: Son las anotaciones que se practican para asegurar el pago de una deuda.
Anotaciones preventivas de demanda: Son las anotaciones que se practican para asegurar las resultas de un juicio.
Anotaciones preventivas de secuestro: Son las anotaciones que se practican para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Anotaciones preventivas de tracto sucesivo: Son las anotaciones que se practican para garantizar la continuidad del tracto sucesivo en la transmisión de un inmueble.
Extinción de las anotaciones preventivas

Las anotaciones preventivas se extinguen por los siguientes motivos:

Inscripción del derecho anotado: Si el derecho anotado se inscribe en el Registro de la Propiedad, la anotación preventiva se extingue.
Cancelación de la anotación preventiva: Si la anotación preventiva se cancela, el derecho anotado deja de tener eficacia.
Caducidad de la anotación preventiva: La anotación preventiva caduca si no se inscribe el derecho anotado en el plazo de cuatro años desde su fecha de anotación.