1. Los principios hipotecarios.

Los principios hipotecarios son un conjunto de reglas que rigen el sistema registral hipotecario español. Estos principios tienen su origen en la legislación hipotecaria, pero también se han desarrollado a través de la jurisprudencia y la doctrina.

Los principios hipotecarios más importantes son los siguientes:

Principio de legalidad: La inscripción de un derecho en el Registro de la Propiedad solo puede realizarse si el derecho es conforme a la ley. Este principio se materializa en la calificación registral, que es el examen que realiza el registrador de la Propiedad para verificar que el título presentado cumple con los requisitos legales.
Principio de tracto sucesivo: La inscripción de un derecho en el Registro de la Propiedad solo puede realizarse si el derecho anterior está inscrito. Este principio garantiza la seguridad jurídica y evita que se puedan inscribir derechos que contradigan derechos anteriores inscritos.
Principio de prioridad: Los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad tienen preferencia entre sí por el orden de su inscripción. Este principio es fundamental para la eficacia de los derechos hipotecarios, ya que garantiza que el acreedor hipotecario tendrá preferencia sobre los demás acreedores en caso de ejecución de la hipoteca.
Principio de publicidad: Los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad se presumen conocidos por todos. Este principio garantiza que los terceros que contraten con el titular de un derecho inscrito no podrán alegar su desconocimiento del derecho.
Principio de legitimación: Los asientos del Registro de la Propiedad se presumen exactos y válidos. Este principio garantiza la seguridad jurídica y evita que las partes tengan que litigar sobre la validez de los derechos inscritos.
Estos principios tienen como objetivo garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Al proporcionar certeza sobre la titularidad de los derechos sobre los bienes inmuebles, contribuyen a fomentar la inversión y el desarrollo económico.

Además de los principios mencionados anteriormente, también se consideran principios hipotecarios los siguientes:

Principio de autonomía de la voluntad: Las partes pueden pactar libremente los derechos y obligaciones que se deriven de la hipoteca, siempre que no sean contrarios a la ley.
Principio de conmutabilidad: La hipoteca es un contrato conmutativo, es decir, que las partes conocen el contenido del contrato y las consecuencias jurídicas de su celebración.
Principio de causa: La hipoteca debe tener una causa lícita y determinada.
Principio de forma: La hipoteca debe formalizarse en documento público.

2. El principio de la inscripción.

El principio hipotecario de inscripción es el que establece que la inscripción de un derecho en el Registro de la Propiedad es necesaria para que el derecho tenga eficacia frente a terceros.

Este principio se encuentra recogido en el artículo 13 de la Ley Hipotecaria, que establece que "los derechos reales sobre bienes inmuebles, se regirán por lo dispuesto en esta Ley y demás Leyes especiales, y se inscribirán en el Registro de la Propiedad, que se llevará conforme a las prescripciones de esta Ley".

El principio de inscripción tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Al exigir que los derechos reales sobre bienes inmuebles se inscriban en el Registro de la Propiedad, se crea un registro público de estos derechos, que es accesible a todos. Esto permite a los terceros conocer los derechos que existen sobre un bien inmueble antes de adquirirlo, y evitar que se vean afectados por derechos posteriores.

El principio de inscripción se aplica a todos los derechos reales sobre bienes inmuebles, incluidos los derechos hipotecarios. En el caso de las hipotecas, la inscripción tiene una doble función:

Da publicidad al derecho hipotecario: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad hace que el derecho sea oponible a terceros. Esto significa que los terceros que contraten con el titular de la hipoteca no podrán alegar su desconocimiento del derecho.
Garantiza la prioridad del derecho hipotecario: La prioridad de la hipoteca se determina por el orden de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto significa que el acreedor hipotecario que haya inscrito su hipoteca en primer lugar tendrá preferencia sobre los demás acreedores en caso de ejecución de la hipoteca.

3. El principio de legalidad.

El principio hipotecario de legalidad es el que establece que la inscripción de un derecho en el Registro de la Propiedad solo puede realizarse si el derecho es conforme a la ley. Este principio se materializa en la calificación registral, que es el examen que realiza el registrador de la Propiedad para verificar que el título presentado cumple con los requisitos legales.

El principio de legalidad tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Al exigir que los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad sean conformes a la ley, se evita que se puedan inscribir derechos que sean contrarios al ordenamiento jurídico.

El principio de legalidad se aplica a todos los derechos reales sobre bienes inmuebles, incluidos los derechos hipotecarios. En el caso de las hipotecas, el principio de legalidad se aplica a los siguientes aspectos:

La capacidad de las partes: Las partes que intervienen en la constitución de una hipoteca deben tener la capacidad jurídica y de obrar necesarias para celebrar el negocio jurídico.
El objeto de la hipoteca: El objeto de la hipoteca debe ser un bien inmueble susceptible de hipotecarse.
La causa de la hipoteca: La hipoteca debe tener una causa lícita y determinada.
La forma de la hipoteca: La hipoteca debe formalizarse en documento público.
La calificación registral es el procedimiento mediante el cual el registrador de la Propiedad verifica que el título presentado para su inscripción cumple con los requisitos legales. La calificación registral es un acto discrecional del registrador, que debe realizarlo de acuerdo con la ley y la jurisprudencia.

El registrador puede rechazar la inscripción de un título si considera que no cumple con los requisitos legales. En este caso, el interesado puede impugnar la calificación registral ante el juez.

4. El principio de legitimación registral.

El principio de legitimación registral es el que establece que los asientos del Registro de la Propiedad se presumen exactos y válidos. Este principio tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

El principio de legitimación registral se encuentra recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que establece que "los asientos del Registro se presumen exactos y válidos, salvo que se declare su inexactitud o nulidad por resolución judicial firme".

Este principio se aplica a todos los asientos del Registro de la Propiedad, incluidos los asientos relativos a los derechos hipotecarios. En el caso de las hipotecas, el principio de legitimación registral tiene las siguientes consecuencias:

El titular registral de una hipoteca se presume como el titular del derecho real hipotecario. Esto significa que, salvo que se demuestre lo contrario, el titular registral de una hipoteca tendrá la condición de acreedor hipotecario y tendrá derecho a las facultades y prerrogativas que se derivan de la hipoteca.
El derecho hipotecario inscrito se presume como existente y válido. Esto significa que, salvo que se demuestre lo contrario, el derecho hipotecario inscrito se considerará como un derecho real válido y eficaz.

5.- El principio de prioridad.

El principio de prioridad registral es el que establece que los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad tienen preferencia entre sí por el orden de su inscripción. Este principio es fundamental para la eficacia de los derechos hipotecarios, ya que garantiza que el acreedor hipotecario tendrá preferencia sobre los demás acreedores en caso de ejecución de la hipoteca.

El principio de prioridad registral se encuentra recogido en el artículo 25 de la Ley Hipotecaria, que establece que "los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, si son compatibles entre sí, se constituirán, modificarán o extinguirán según el orden de su inscripción".

Este principio se aplica a todos los derechos reales sobre bienes inmuebles, incluidos los derechos hipotecarios. En el caso de las hipotecas, el principio de prioridad registral tiene las siguientes consecuencias:

El acreedor hipotecario que haya inscrito su hipoteca en primer lugar tendrá preferencia sobre los demás acreedores en caso de ejecución de la hipoteca. Esto significa que, en caso de que el deudor no cumpla con su obligación de pago, el acreedor hipotecario que haya inscrito su hipoteca en primer lugar podrá cobrar su crédito con el valor de la finca hipotecada, incluso si hay otros acreedores que también tengan derechos sobre la finca.

6.- El principio de tracto sucesivo.


El principio de tracto sucesivo es un principio del derecho registral español que establece que para que se pueda inscribir un derecho en el Registro de la Propiedad, el titular del derecho que se pretende inscribir debe ser el titular registral del derecho anterior.

Este principio tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Al exigir que los derechos se transmitan de forma sucesiva, se evita que se puedan inscribir derechos que contradigan derechos anteriores inscritos.

El principio de tracto sucesivo se aplica a todos los derechos reales sobre bienes inmuebles, incluidos los derechos hipotecarios. En el caso de las hipotecas, el principio de tracto sucesivo tiene las siguientes consecuencias:

Para que se pueda inscribir una hipoteca, el titular de la hipoteca debe ser el titular registral del bien inmueble sobre el que se pretende constituir la hipoteca. Esto significa que, si una persona quiere constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, debe ser el titular registral del bien inmueble.
Si el titular registral del bien inmueble no es el titular real del bien inmueble, el titular real del bien inmueble deberá transmitir la titularidad del bien inmueble al titular registral antes de que se pueda inscribir la hipoteca. Esto se puede hacer mediante una compraventa, una donación, una sucesión, etc.