1. La fe pública registral: examen del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

La fe pública registral es un principio fundamental del sistema registral español, que consiste en la presunción de exactitud y veracidad de los asientos del Registro de la Propiedad. Esta presunción tiene efectos jurídicos relevantes, ya que permite a los terceros que contraten con el titular registral de un derecho real confiar en que dicho derecho existe y es válido.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria regula la protección del tercero de buena fe que adquiere un derecho real de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirlo. Este artículo establece que, una vez que el tercero ha inscrito su derecho, será mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Para que el tercero pueda beneficiarse de la protección del artículo 34, deben cumplirse los siguientes requisitos:

Que el tercero sea de buena fe. La buena fe se presume siempre, salvo que se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del Registro.
Que el tercero adquiera a título oneroso. La protección del artículo 34 no se aplica a los adquirentes a título gratuito.
Que el tercero inscriba su derecho. La inscripción del derecho es un requisito esencial para la protección del tercero.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria se basa en el principio de seguridad jurídica, que exige que las relaciones jurídicas estén fundadas en la certeza y la confianza. Este principio se ve reforzado por la fe pública registral, que permite a los terceros confiar en que los derechos reales inscritos en el Registro son válidos y oponibles a terceros.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha interpretado el artículo 34 de la Ley Hipotecaria de manera restrictiva, limitando el alcance de la protección del tercero. En particular, el Tribunal Supremo ha establecido que el tercero no puede beneficiarse de la protección del artículo 34 si conocía o tenía motivos para conocer la inexactitud del Registro.

A continuación, se analizarán algunos aspectos concretos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

La buena fe del tercero

La buena fe del tercero se presume siempre, salvo que se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. La buena fe se refiere a la creencia del tercero de que el transmitente tenía facultades para transmitir el derecho real.

La buena fe del tercero se puede acreditar de diversas maneras, como por ejemplo:

La actuación diligente del tercero. El tercero debe haber realizado las comprobaciones necesarias para asegurarse de que el transmitente tenía facultades para transmitir el derecho real.
La ausencia de indicios de la inexactitud del Registro. Si el Registro no contiene ningún indicio de que el transmitente no tenía facultades para transmitir el derecho real, se presume que el tercero era de buena fe.
La adquisición a título oneroso

La protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria solo se aplica a los adquirentes a título oneroso. Los adquirentes a título gratuito, como los herederos o los donatarios, no pueden beneficiarse de esta protección.

La razón de esta distinción es que los adquirentes a título oneroso realizan un desembolso económico para adquirir el derecho real, por lo que tienen un mayor interés en que el derecho sea válido. Por el contrario, los adquirentes a título gratuito no realizan ningún desembolso económico, por lo que su interés en la validez del derecho es menor.

La inscripción del derecho

La inscripción del derecho es un requisito esencial para la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El tercero debe inscribir su derecho en el Registro dentro del plazo de dos meses desde su adquisición.

La razón de este requisito es que la inscripción del derecho es la forma de publicidad del derecho real. La publicidad del derecho es necesaria para que los terceros puedan conocer la existencia del derecho y, en su caso, oponerse a su adquisición.

La protección del tercero frente a causas que no constan en el Registro

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al tercero frente a causas que no constan en el Registro. Estas causas pueden ser, por ejemplo, un vicio del consentimiento, un error o una causa de nulidad o resolución del derecho real.

La razón de esta protección es que el tercero no tiene por qué conocer las causas que no constan en el Registro. El Registro solo refleja los actos y derechos que han sido inscritos, por lo que el tercero no puede ser responsable de la inexactitud del Registro por causas que no constan en él.

En conclusión, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece un importante mecanismo de protección del tercero de buena fe que adquiere un derecho real de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirlo.

2. La usucapión y el Registro de la Propiedad.

La usucapión es un modo de adquirir un derecho real por la posesión continuada de buena fe, justo título y durante el tiempo que la ley establece. En el caso de la propiedad, el plazo de usucapión es de 20 años.

La usucapión puede operar al margen del Registro de la Propiedad, lo que significa que una persona puede adquirir la propiedad de un bien sin necesidad de que el derecho esté inscrito en el Registro. Sin embargo, la usucapión también puede tener efectos registrales, lo que significa que la persona que ha usucapido un derecho puede inscribirlo en el Registro y, con ello, hacer oponible su derecho a terceros.

La usucapión puede tener efectos registrales de dos maneras:

Usucapión "secundum tabulas". Esta modalidad de usucapión se produce cuando la persona que ha usucapido un derecho es el titular registral del bien. En este caso, la usucapión tiene efectos automáticos, es decir, que la persona que ha usucapido el derecho se convierte en propietario del bien sin necesidad de realizar ningún trámite registral.

Usucapión "contra tabulas". Esta modalidad de usucapión se produce cuando la persona que ha usucapido un derecho no es el titular registral del bien. En este caso, la usucapión no tiene efectos automáticos, sino que la persona que ha usucapido el derecho debe iniciar un procedimiento judicial para que se declare la usucapión y, con ello, se pueda inscribir el derecho en el Registro.

La interacción entre la usucapión y el Registro de la Propiedad plantea una serie de cuestiones jurídicas complejas, como por ejemplo:

¿Qué ocurre si la usucapión se produce a favor de una persona que es un tercero frente al titular registral?
¿Qué ocurre si la usucapión se produce a favor de una persona que es el titular registral, pero que no es el verdadero propietario del bien?
La respuesta a estas cuestiones depende de la interpretación que se haga de las normas legales y de la jurisprudencia. En general, se puede decir que la usucapión tiene efectos registrales amplios, de modo que la persona que ha usucapido un derecho puede inscribirlo en el Registro y, con ello, hacer oponible su derecho a terceros.

A continuación, se analizarán algunas cuestiones concretas de la interacción entre la usucapión y el Registro de la Propiedad:

La usucapión "secundum tabulas"

La usucapión "secundum tabulas" tiene efectos automáticos, es decir, que la persona que ha usucapido el derecho se convierte en propietario del bien sin necesidad de realizar ningún trámite registral.

Para que se produzca la usucapión "secundum tabulas", es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

Que la persona que ha usucapido el derecho sea el titular registral del bien.
Que la usucapión se produzca durante el plazo legal establecido.
Que la usucapión se produzca de buena fe.
La usucapión "secundum tabulas" se basa en el principio de que el Registro de la Propiedad es un sistema de publicidad que refleja la titularidad de los derechos reales. Por ello, se considera que la persona que es titular registral del bien es, en principio, el propietario del bien, salvo que se pruebe lo contrario.

La usucapión "contra tabulas"

La usucapión "contra tabulas" no tiene efectos automáticos, sino que la persona que ha usucapido el derecho debe iniciar un procedimiento judicial para que se declare la usucapión y, con ello, se pueda inscribir el derecho en el Registro.

Para que se produzca la usucapión "contra tabulas", es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

Que la persona que ha usucapido el derecho no sea el titular registral del bien.
Que la usucapión se produzca durante el plazo legal establecido.
Que la usucapión se produzca de buena fe.
La usucapión "contra tabulas" se basa en el principio de que el Registro de la Propiedad no puede ser oponible a la persona que ha usucapido el derecho. Por ello, se considera que la persona que ha usucapido el derecho tiene derecho a inscribir su derecho en el Registro, incluso si el titular registral es otra persona.

En conclusión, la usucapión puede tener efectos registrales, tanto de forma automática como a través de un procedimiento judicial. La interacción entre la usucapión y el Registro de la Propiedad es una cuestión compleja que plantea una serie de cuestiones jurídicas relevantes.

3. La prescripción extintiva y el Registro de la Propiedad.

En relación con el Registro de la Propiedad, la prescripción extintiva tiene un importante efecto: extingue los derechos reales inscritos en el Registro. Esto significa que, si una persona tiene un derecho real inscrito en el Registro, pero no lo ejercita durante el tiempo que la ley establece, ese derecho real se extinguirá y cualquier tercero podrá adquirirlo.

Por ejemplo, si una persona tiene inscrito el usufructo de una finca, pero no lo ejerce durante 30 años, ese usufructo se extinguirá y cualquier tercero podrá adquirir la propiedad de la finca.

La prescripción extintiva de los derechos reales inscritos en el Registro se basa en el principio de publicidad registral. Este principio establece que el Registro de la Propiedad es un sistema de publicidad que refleja la titularidad de los derechos reales. Por ello, se considera que los derechos reales inscritos en el Registro son oponibles a terceros, salvo que se pruebe que han sido extinguidos por prescripción.

Sin embargo, la prescripción extintiva de los derechos reales inscritos en el Registro no es absoluta. En concreto, la ley establece dos excepciones:

Los derechos reales inscritos a favor del Estado, las Comunidades Autónomas o las Corporaciones locales no se extinguen por prescripción.