1. El contrato de compraventa.

El contrato de compraventa es un contrato en virtud del cual una persona, el vendedor, se obliga a transmitir la propiedad de una cosa a otra persona, el comprador, a cambio de un precio en dinero.

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico.

Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, sin necesidad de forma alguna.

Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes, el vendedor y el comprador.

Oneroso: Una de las partes, el vendedor, se obliga a transmitir la propiedad de una cosa, a cambio de un precio en dinero, que paga la otra parte, el comprador.

Típico: Está regulado por el Código Civil.

Los elementos esenciales del contrato de compraventa son:

Las partes: El vendedor y el comprador.
El objeto: La cosa que se transmite.
El precio: La cantidad de dinero que se paga por la cosa.
El contrato de compraventa puede ser de cualquier clase de bienes, muebles o inmuebles.

En el caso de los bienes inmuebles, el contrato de compraventa debe inscribirse en el registro de la propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

El contrato de compraventa puede ser de tracto sucesivo, si las prestaciones de las partes se realizan en el tiempo, o de tracto único, si todas las prestaciones se realizan en un solo momento.

El contrato de compraventa puede ser a plazo, si el pago del precio se realiza en plazos, o al contado, si el precio se paga en un solo momento.

El contrato de compraventa puede ser sujeto a condición, si la transmisión de la propiedad queda supeditada a la realización de un hecho futuro e incierto, o a plazo, si la transmisión de la propiedad queda supeditada al transcurso de un tiempo determinado.

El contrato de compraventa puede ser rescindido por incumplimiento de cualquiera de las partes.

El contrato de compraventa puede ser resuelto por resolución judicial.

El contrato de compraventa puede ser modificado por acuerdo de las partes.

El contrato de compraventa puede ser extinguido por confusión, cuando el vendedor y el comprador se convierten en una misma persona, por pérdida de la cosa, por usucapión, por prescripción extintiva, o por muerte de una de las partes.

2. La transmisión del dominio y el pacto de reserva del dominio.

La transmisión del dominio es el acto jurídico por el cual una persona, el transmitente, transfiere la propiedad de una cosa a otra persona, el adquirente.

En el contrato de compraventa, la transmisión del dominio se produce como consecuencia del consentimiento de las partes, que se manifiesta en la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador.

Sin embargo, es posible que las partes pacten que la transmisión del dominio no se produzca de forma inmediata, sino que quede supeditada a la realización de un hecho futuro e incierto, como por ejemplo, el pago del precio en su totalidad.

En este caso, se habla de pacto de reserva del dominio.

El pacto de reserva del dominio es un pacto accesorio al contrato de compraventa, que tiene como finalidad garantizar el pago del precio por parte del comprador.

En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que el comprador pague el precio en su totalidad.

Mientras el pacto de reserva del dominio esté vigente, el comprador tendrá la posesión de la cosa, pero no la propiedad.

El comprador podrá utilizar la cosa, pero no podrá disponer de ella, ni enajenarla, ni gravarla.

El pacto de reserva del dominio se extingue por el pago del precio en su totalidad.

En este momento, el vendedor transmite la propiedad de la cosa al comprador.

El pacto de reserva del dominio puede ser unilateral o bilateral.

En el pacto de reserva del dominio unilateral, el vendedor se reserva la propiedad de la cosa, pero el comprador no tiene ninguna obligación a su cargo.

En el pacto de reserva del dominio bilateral, el comprador se compromete a pagar el precio en su totalidad, y el vendedor se compromete a transmitir la propiedad de la cosa en ese momento.

El pacto de reserva del dominio es un pacto válido y eficaz, que puede ser utilizado por las partes para garantizar el pago del precio en el contrato de compraventa.

3. Elementos del contrato.

Los elementos esenciales del contrato de compraventa son los siguientes:

Las partes: El vendedor y el comprador.
El objeto: La cosa que se transmite.
El precio: La cantidad de dinero que se paga por la cosa.
Las partes

Las partes del contrato de compraventa son el vendedor y el comprador. El vendedor es la persona que se obliga a transmitir la propiedad de la cosa, y el comprador es la persona que se obliga a pagar el precio por la cosa.

El objeto

El objeto del contrato de compraventa es la cosa que se transmite. La cosa puede ser cualquier bien, mueble o inmueble.

El precio

El precio es la cantidad de dinero que se paga por la cosa. El precio debe ser cierto y determinado, es decir, debe ser conocido por las partes y no debe quedar sujeto a condiciones.

Elementos accidentales

Además de los elementos esenciales, el contrato de compraventa puede contener elementos accidentales, como la forma, el plazo, la condición o el pacto de reserva del dominio.

La forma

La forma del contrato de compraventa es libre, es decir, las partes pueden acordar libremente la forma en que se celebre el contrato. Sin embargo, en el caso de los bienes inmuebles, el contrato de compraventa debe inscribirse en el registro de la propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

El plazo

El plazo es el tiempo en el que deben cumplirse las obligaciones de las partes. El plazo puede ser determinado o indeterminado.

La condición

La condición es un hecho futuro e incierto del que depende la eficacia del contrato.

Efectos del contrato de compraventa

El contrato de compraventa produce los siguientes efectos:

Transmisión de la propiedad: El contrato de compraventa produce la transmisión de la propiedad de la cosa del vendedor al comprador.
Obligación de entrega: El vendedor está obligado a entregar la cosa al comprador.
Obligación de pago: El comprador está obligado a pagar el precio al vendedor.

4. Prohibiciones.

El Código Civil español establece una serie de prohibiciones en relación con el contrato de compraventa. Estas prohibiciones tienen como finalidad proteger a las partes del contrato y garantizar la validez del mismo.

Las principales prohibiciones del contrato de compraventa son las siguientes:

La prohibición de vender cosas ajenas: El vendedor no puede vender cosas que no le pertenecen.
La prohibición de vender cosas embargadas: El vendedor no puede vender cosas que están embargadas por deudas ajenas.
La prohibición de vender cosas que están sujetas a un derecho real de garantía: El vendedor no puede vender cosas que están sujetas a un derecho real de garantía, como una hipoteca o un usufructo.
La prohibición de vender cosas que están destinadas a un uso público: El vendedor no puede vender cosas que están destinadas a un uso público, como las calles, las plazas o los parques.
La prohibición de vender cosas que están prohibidas por la ley: El vendedor no puede vender cosas que están prohibidas por la ley, como las drogas o las armas.
Además de estas prohibiciones, el Código Civil establece otras prohibiciones específicas para determinados tipos de bienes, como los bienes inmuebles o los bienes muebles sujetos a inscripción en un registro público.

La infracción de las prohibiciones del contrato de compraventa puede dar lugar a la nulidad del contrato, la resolución del contrato o la indemnización de daños y perjuicios.

Ejemplos de prohibiciones del contrato de compraventa:

Un vendedor no puede vender un coche que no le pertenece.
Un vendedor no puede vender un piso que está embargado por deudas ajenas.
Un vendedor no puede vender una casa que está hipotecada.
Un vendedor no puede vender un parque público.
Un vendedor no puede vender una droga.

5. La venta de la cosa ajena.


La venta de cosa ajena es un contrato de compraventa en el que el vendedor no es el propietario de la cosa que vende.

La venta de cosa ajena es nula, es decir, no produce ningún efecto jurídico. Esto significa que el comprador no adquiere la propiedad de la cosa y no puede exigir al vendedor que le entregue la cosa.

Sin embargo, el comprador puede exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que haya sufrido como consecuencia de la venta de cosa ajena.

La responsabilidad del vendedor por la venta de cosa ajena puede ser de dos tipos:

Responsabilidad contractual: El vendedor es responsable contractualmente si conocía o debía conocer que no era el propietario de la cosa.
Responsabilidad extracontractual: El vendedor es responsable extracontractualmente si no conocía que no era el propietario de la cosa.
Para que el comprador pueda exigir al vendedor la indemnización de daños y perjuicios, debe probar que ha sufrido un daño como consecuencia de la venta de cosa ajena.

El daño puede ser de carácter patrimonial, como el coste de la compra de la cosa, o de carácter extrapatrimonial, como el daño moral.

El comprador puede exigir la indemnización de daños y perjuicios al vendedor en un plazo de cuatro años desde que tuvo conocimiento de la nulidad del contrato.

6. Perfección del contrato.


La perfección del contrato de compraventa es el momento en el que el contrato adquiere plena eficacia jurídica, es decir, en el que las partes quedan obligadas a cumplir sus respectivas prestaciones.

En el caso del contrato de compraventa, la perfección se produce por el mero consentimiento de las partes, es decir, por la concurrencia de dos declaraciones de voluntad, recíprocas y sucesivas, que se denominan oferta y aceptación.

La oferta es la declaración de voluntad del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa al comprador a cambio de un precio.

La aceptación es la declaración de voluntad del comprador de adquirir la propiedad de la cosa a cambio del precio.

La oferta y la aceptación pueden realizarse por cualquier medio, verbal, escrito o tácito.

En el caso de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, la perfección del contrato también requiere la inscripción del contrato en el registro de la propiedad.

Ejemplo de perfección del contrato de compraventa:

El vendedor, Juan, le ofrece a su vecino, Pedro, venderle su coche por 10.000 euros. Pedro acepta la oferta.

En este caso, el contrato de compraventa se perfecciona en el momento en que Pedro acepta la oferta de Juan. A partir de ese momento, Juan y Pedro quedan obligados a cumplir sus respectivas prestaciones, es decir, Juan está obligado a entregar el coche a Pedro y Pedro está obligado a pagar 10.000 euros a Juan.

Requisitos para la perfección del contrato de compraventa:

Para que el contrato de compraventa se perfeccione, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

Capacidad: Las partes deben tener capacidad para contratar.
Consentimiento: Las partes deben manifestar su voluntad de celebrar el contrato.
Objeto: El contrato debe tener un objeto cierto y determinado.
Precio: El contrato debe tener un precio cierto y determinado.
Si alguno de estos requisitos no se cumple, el contrato de compraventa será nulo.