1. El contrato de arrendamiento: concepto, caracteres y clases.

El contrato de arrendamiento es un contrato por el que una persona, el arrendador, cede a otra, el arrendatario, el uso y disfrute de una cosa, a cambio del pago de una renta.

Concepto

El contrato de arrendamiento se define en el artículo 1545 del Código Civil como "el contrato por el que una persona se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto".

Caracteres

Los caracteres del contrato de arrendamiento son los siguientes:

Bilateral: genera obligaciones para ambas partes, el arrendador y el arrendatario.
Oneroso: supone un beneficio para ambas partes, el arrendador recibe una renta y el arrendatario obtiene el uso y disfrute de una cosa.
Conmutativo: las partes conocen el sacrificio patrimonial que asumen al celebrar el contrato, ya que el precio se fija de antemano.
Real: para su perfección, además del acuerdo de voluntades, es necesario que se entregue la cosa objeto del contrato.
De tracto sucesivo: sus efectos se prolongan en el tiempo, hasta el vencimiento del plazo pactado.
Clases

Los contratos de arrendamiento se pueden clasificar en función de diferentes criterios:

En función del objeto del contrato:
Arrendamiento de bienes muebles: el objeto del contrato es un bien mueble, como un coche, una máquina o un equipo informático.
Arrendamiento de bienes inmuebles: el objeto del contrato es un bien inmueble, como una vivienda, un local comercial o un terreno.
En función del plazo del contrato:
Arrendamiento de duración determinada: el plazo del contrato se fija de antemano.
Arrendamiento de duración indeterminada: el plazo del contrato no se fija de antemano.
En función de la finalidad del contrato:
Arrendamiento para uso propio: el arrendatario utiliza la cosa objeto del contrato para su uso personal.
Arrendamiento para uso profesional: el arrendatario utiliza la cosa objeto del contrato para su actividad profesional.
Regulación legal

El contrato de arrendamiento se regula en el Código Civil, en los artículos 1545 a 1587. Además, se puede regular por otras normas, como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

2. Régimen del Código Civil: constitución, contenido y extinción.


Constitución

La constitución del contrato de arrendamiento se produce por el acuerdo de voluntades de las partes, que se manifiesta en el contrato de arrendamiento. Este contrato debe ser escrito cuando el objeto del arrendamiento sea un inmueble, por un plazo superior a seis años o cuando se trate de un arrendamiento de una finca rústica.

Contenido

El contenido del contrato de arrendamiento se determina por las partes, que pueden pactar libremente las condiciones del contrato. Sin embargo, el Código Civil establece una serie de cláusulas que deben constar en el contrato, como:

La identificación de las partes.
La descripción de la cosa objeto del arrendamiento.
El plazo del arrendamiento.
El precio del arrendamiento.
Las obligaciones del arrendador.
Las obligaciones del arrendatario.
Extinción

El contrato de arrendamiento puede extinguirse por las siguientes causas:

Vencimiento del plazo: el contrato se extingue al vencimiento del plazo pactado.
Resolución contractual: el contrato se extingue por decisión de una de las partes, por incumplimiento de la otra parte o por mutuo acuerdo.
Caducidad: el contrato se extingue por el transcurso del tiempo sin que las partes lo hayan renovado.
Nulidad: el contrato se extingue por ser contrario a la ley o al orden público.
Extinción por vencimiento del plazo

El contrato de arrendamiento se extingue al vencimiento del plazo pactado. Si el plazo no se ha fijado de antemano, el contrato se considera de duración indeterminada y se extingue por denuncia de una de las partes, con un preaviso de seis meses.

Extinción por resolución contractual

El contrato de arrendamiento puede extinguirse por resolución contractual, que es la decisión de una de las partes de poner fin al contrato por incumplimiento de la otra parte. La resolución contractual puede ser:

Impugnación: la parte que ha sufrido el incumplimiento puede impugnar el contrato, con la finalidad de que se declare su nulidad o su resolución.
Resolución automática: el contrato se resuelve automáticamente, sin necesidad de declaración judicial, cuando el incumplimiento de la obligación es grave.
Extinción por caducidad

El contrato de arrendamiento se extingue por caducidad, que es el transcurso del tiempo sin que las partes lo hayan renovado. El plazo de caducidad es de seis años para los arrendamientos de bienes inmuebles y de un año para los arrendamientos de bienes muebles.

Extinción por nulidad

El contrato de arrendamiento se extingue por nulidad, que es la declaración judicial de que el contrato es contrario a la ley o al orden público. La nulidad puede ser absoluta o relativa. La nulidad absoluta produce la inexistencia del contrato, mientras que la nulidad relativa produce la anulabilidad del contrato.

Extinción por otros motivos

Además de las causas mencionadas anteriormente, el contrato de arrendamiento puede extinguirse por otros motivos, como:

El fallecimiento del arrendador: el contrato se extingue si el arrendador fallece, salvo que el arrendatario continúe pagando la renta al heredero o legatario.
La expropiación de la cosa arrendada: el contrato se extingue si la cosa arrendada es expropiada por el Estado.
La ruina de la cosa arrendada: el contrato se extingue si la cosa arrendada queda en ruinas y no es posible su reparación.
En todos estos casos, las partes pueden pactar en el contrato una cláusula que regule la extinción del contrato por estas causas.