1. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LAU) es una ley española que regula los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

La LAU tiene como objetivo regular el mercado de los arrendamientos urbanos, garantizando el derecho a la vivienda y promoviendo la estabilidad de los arrendamientos.

La LAU establece las siguientes características principales de los arrendamientos urbanos:

Duración: Los arrendamientos de vivienda tienen una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso la duración mínima es de siete años.
Renovación: Los arrendamientos de vivienda se pueden renovar por plazos de tres años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso la renovación se puede realizar por plazos de cinco años.
Subrogación: El arrendatario tiene derecho a subrogar a sus herederos o a un nuevo arrendatario en el contrato de arrendamiento, salvo que el arrendador sea persona jurídica.
Precio: El precio del arrendamiento se establece libremente por las partes, pero no puede superar el precio máximo de referencia establecido por la Administración.
La LAU también establece una serie de derechos y obligaciones para las partes del contrato de arrendamiento, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Algunos de los derechos del arrendador son:

Recibir el pago del alquiler: El arrendador tiene derecho a recibir el pago del alquiler en la fecha y forma pactadas.
Exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario: El arrendador puede exigir al arrendatario que cumpla con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, como el pago del alquiler, el buen uso de la vivienda y la conservación del inmueble.
Algunos de los derechos del arrendatario son:

Usar y disfrutar de la vivienda: El arrendatario tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda de acuerdo con el destino del contrato de arrendamiento.
Exigir al arrendador la conservación del inmueble: El arrendatario puede exigir al arrendador que conserve el inmueble en buen estado de reparación.
Exigir la resolución del contrato en caso de incumplimiento del arrendador: El arrendatario puede exigir la resolución del contrato si el arrendador incumple alguna de sus obligaciones.
La LAU es una ley compleja que regula una serie de aspectos importantes de los arrendamientos urbanos. Es importante conocer las disposiciones de la LAU para poder ejercer adecuadamente los derechos y cumplir con las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento.

2. Ámbito de la misma.

El ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se encuentra regulado en su artículo 1. Este artículo establece que la LAU se aplica a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Arrendamientos de vivienda

Los arrendamientos de vivienda son aquellos en los que la finca arrendada se destina a residencia habitual y permanente del arrendatario y de su familia. La LAU establece una serie de características específicas para los arrendamientos de vivienda, como la duración mínima del contrato (cinco años), la posibilidad de renovación (por plazos de tres años) y el derecho de subrogación del arrendatario (a sus herederos o a un nuevo arrendatario).

Arrendamientos para usos distintos del de vivienda

Los arrendamientos para usos distintos del de vivienda son aquellos en los que la finca arrendada se destina a un uso distinto de la residencia habitual y permanente del arrendatario y de su familia. La LAU establece una serie de características específicas para los arrendamientos para usos distintos del de vivienda, como la duración mínima del contrato (un año), la posibilidad de renovación (por plazos de un año) y la ausencia de derecho de subrogación del arrendatario.

Exclusiones del ámbito de aplicación de la LAU

La LAU no se aplica a los siguientes arrendamientos:

Los arrendamientos de fincas rústicas.
Los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a un uso distinto del de vivienda o a la residencia habitual y permanente del arrendatario y de su familia, pero que estén sujetos a una normativa específica. Por ejemplo, los arrendamientos de locales comerciales o de oficinas están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a un uso distinto del de vivienda o a la residencia habitual y permanente del arrendatario y de su familia, y que se celebren por un plazo inferior a un año.
En general, la LAU se aplica a la mayoría de los arrendamientos de fincas urbanas que se celebran en España. Es importante conocer las disposiciones de la LAU para poder ejercer adecuadamente los derechos y cumplir con las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento.

3. El contrato de arrendamiento de vivienda.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un acuerdo entre dos partes, el arrendador y el arrendatario, en virtud del cual el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de una vivienda a cambio del pago de un precio, la renta

El contrato de arrendamiento de vivienda debe cumplir con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estos requisitos son los siguientes:

Denominación: El contrato debe denominarse "contrato de arrendamiento de vivienda".
Identificación de las partes: El contrato debe identificar a las partes, indicando su nombre, apellidos, DNI o NIE, domicilio y firma.
Objeto del contrato: El contrato debe indicar la descripción de la vivienda arrendada, incluyendo su ubicación, superficie, habitaciones, servicios, etc.
Plazo del contrato: El contrato debe indicar el plazo de duración del contrato. En el caso de los arrendamientos de vivienda, el plazo mínimo es de cinco años.
Precio del arrendamiento: El contrato debe indicar el precio del arrendamiento, que se establece libremente por las partes.
Garantía: El contrato puede prever la constitución de una garantía, como un depósito o una fianza.
Otras cláusulas: El contrato puede contener otras cláusulas, como cláusulas relativas a la cesión del contrato, al subarrendamiento, a la resolución del contrato, etc.
El contrato de arrendamiento de vivienda debe otorgarse por escrito y firmado por ambas partes. Si el contrato no se otorga por escrito, se presumirá que el arrendamiento tiene una duración de un año.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato de tracto sucesivo, lo que significa que se prolonga en el tiempo y que las obligaciones de las partes se van renovando de forma periódica. Por ello, es importante que las partes cumplan con las obligaciones derivadas del contrato, tanto el arrendador como el arrendatario.

El arrendador tiene derecho a recibir el pago de la renta, a exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y a resolver el contrato en caso de incumplimiento del arrendatario.

El arrendatario tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda, a exigir al arrendador la conservación de la vivienda y a resolver el contrato en caso de incumplimiento del arrendador.

4. Duración y desistimiento.

Duración

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda es de cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso la duración mínima es de siete años.

El contrato de arrendamiento de vivienda se puede prorrogar por plazos de tres años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso la prórroga se puede realizar por plazos de cinco años.

Desistimiento

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

El arrendador también puede desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, pero solo en los siguientes casos:

Por necesidad para destinar la vivienda a su uso propio o al de sus familiares.
Por necesidad para realizar obras de rehabilitación o de mejora de la vivienda, que requieran el desalojo de la misma.
Por venta de la vivienda, siempre que se comunique al arrendatario con una antelación mínima de tres meses.
En los casos de desistimiento por parte del arrendador, el arrendatario tiene derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

Procedimiento

El arrendatario que desee desistir del contrato de arrendamiento de vivienda debe comunicar su voluntad de desistir al arrendador por escrito. La comunicación debe ser fehaciente, por ejemplo, mediante burofax o correo certificado con acuse de recibo.

La comunicación debe indicar la fecha de finalización del contrato, que debe ser al menos treinta días después de la fecha de recepción de la comunicación.

El arrendatario debe entregar al arrendador las llaves de la vivienda en la fecha de finalización del contrato.